Felipe Carrasco expone los requisitos para adoptar dominio pleno y las consecuencias registrales y fiscales. ¿Qué riesgos enfrenta el ejidatario que decide incorporar su parcela al mercado hoy?
La propiedad social en México constituye una de las instituciones más complejas y trascendentes del sistema jurídico mexicano. El régimen de tenencia ejidal, reconocido en la fracción séptima del artículo 27 constitucional, experimentó una transformación profunda con la nueva Ley Agraria de 1992, en la cual una de sus principales innovaciones contempló que los ejidatarios, cumpliendo ciertos requisitos, establecidos en la propia ley, estuvieran en posibilidad de adoptar el dominio pleno de las parcelas que les fueron asignadas, para posteriormente poder enajenarlas.
Desde entonces, los ejidatarios tienen la posibilidad de que sus parcelas sean regidas por disposiciones aplicables a la propiedad privada, lo que abre la posibilidad de enajenación de esas tierras en el mercado inmobiliario. Sin embargo, este proceso plantea retos en cuanto a requisitos formales, límites y efectos jurídicos, los cuales deben examinarse con base en la Ley Agraria y demás legislación aplicable.
Históricamente, los ejidatarios sólo habían tenido el derecho de uso de las parcelas asignadas, pero no el derecho de disposición, ya que éstas, por ser tierras ejidales, son propiedad del ejido, como persona moral, a la que la propia Constitución le reconoce personalidad jurídica y patrimonio propio.
Con la reforma antes mencionada se incorpora al mercado inmobiliario una cantidad importante de inmuebles, ya que hay que tener en cuenta que más de la mitad de la tierra en el país se encuentra bajo el régimen agrario, ya sea ejidal o comunal. Antes de la citada reforma, como regla general todos los inmuebles sujetos a este régimen se encontraban fuera del tráfico regular del mercado inmobiliario.
Conforme a la citada Ley Agraria, podemos distinguir tres tipos de tierras ejidales: las de asentamiento humano, las de uso común y las parcelas. Las dos primeras, las de asentamiento humano y las de uso común, tienen como una de sus características que por regla general son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
La tercera, que corresponde a las parcelas, no comparten esas características, ya que en la sección sexta del capítulo segundo de la Ley Agraria, en específico en el artículo 81, se prevé que cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido hayan sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios, cumpliéndose los requisitos de ley, la asamblea podrá resolver que los ejidatarios puedan a su vez adoptar el dominio pleno sobre las parcelas que les hayan sido asignadas.
Una vez que se haya adoptado esa resolución, los ejidatarios en cualquier momento podrán adoptar el dominio pleno de las parcelas, para lo cual deberán solicitar al Registro Agrario Nacional la baja en ese registro de las citadas tierras.
Con dicha solicitud el Registro Agrario Nacional deberá expedir los correspondientes títulos de propiedad, para que posteriormente los mencionados títulos sean inscritos en el Registro Público de la Propiedad del domicilio del inmueble que corresponda. Es importante recalcar que, conforme al segundo párrafo del artículo 82 de la Ley Agraria, a partir de la cancelación de la inscripción en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común.
No obstante lo anterior, las tierras sobre las cuales se haya adoptado el dominio pleno todavía estarán reguladas por algunas disposiciones de la legislación agraria, ya que conforme a lo dispuesto por el artículo 84 de la Ley Agraria, en la primera enajenación de esas tierras los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, gozarán del derecho del tanto, el cual tendrán que ejercer dentro de un término de 30 días naturales contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal derecho. Si no se realizara la notificación, la venta podrá ser anulada.
La notificación ordenada podrá hacerse al comisariado, con la participación de dos testigos o ante fedatario público, la cual surtirá los efectos de notificación personal a quienes gocen del derecho del tanto. Una vez realizada la notificación, el comisariado bajo su responsabilidad publicará de inmediato en los lugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechos que se enajenan.
Asimismo, debemos tener en cuenta que, conforme al artículo 89 de la Ley Agraria, y al artículo 84 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, la Federación, las entidades federativas, los municipios y las demarcaciones territoriales tendrán el derecho de preferencia para adquirir en igualdad de condiciones los terrenos ejidales ubicados en las áreas declaradas reservadas para el crecimiento de un centro de población. Ese derecho deberá ser ejercido en un plazo de 30 días naturales a partir de que sean notificados dichos niveles de gobierno.
Otro aspecto relevante que no podemos dejar de analizar es el fiscal, para lo cual debemos tener en cuenta lo dispuesto por la fracción 28 del artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, conforme al cual los ingresos obtenidos por la enajenación de las parcelas sobre las que se hubiera adoptado el dominio pleno se encontrarán exentos del pago del impuesto sobre la renta, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia, se realice ante notario, y el enajenante acredite su calidad de ejidatario mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria.
Es importante recalcar que, si bien es cierto que con la posibilidad de que las parcelas sean incorporadas al tráfico regular del mercado inmobiliario, algunos bienes con gran valor y utilidad pueden ser usados y destinados a un uso más valioso, también es cierto que el proceso de enajenación debe ser objeto de un estudio minucioso que verifique el cumplimiento de los requisitos legales, como la celebración de las asamblea de ejidatarios, las notificaciones ordenadas, así como la identificación de las tierras, mediante levantamientos topográficos realizados con alta tecnología.
