Julio César Asprón expone un proceso que va más allá del trámite: la regularización como motor que eleva valores, abre crédito y obliga al Estado a mirar barrios ignorados. ¿Qué ocurre cuando la certeza jurídica modifica el mapa urbano?
La relación entre la seguridad jurídica de la tenencia de la tierra y el valor económico de los inmuebles ha sido objeto de reflexión desde hace varias décadas. El proceso de regularización de la propiedad, entendido como el conjunto de medidas legales y administrativas que permiten dotar de certeza jurídica a quienes ostentan posesiones de hecho o títulos defectuosos, constituye un factor determinante en la valorización inmobiliaria. No se trata únicamente de un procedimiento burocrático para “poner papeles en regla”; es una herramienta de transformación social, económica y jurídica con repercusiones directas en el mercado inmobiliario y en la planeación urbana.
La regularización implica reconocer situaciones de hecho —como posesiones prolongadas, sucesiones no formalizadas, subdivisiones informales o asentamientos irregulares— y transformarlas en situaciones de derecho, otorgando títulos válidos y oponibles a terceros.
En muchos países de América Latina los programas de regularización han sido diseñados tanto para atender rezagos históricos en materia de vivienda popular como para garantizar la incorporación de suelo urbano al mercado formal.
La regularización es un proceso amplio, pues exige coordinación entre diversas autoridades administrativas, catastros, registros públicos y, en ocasiones, instancias judiciales. Asimismo, involucra al notariado, que funge como garante de la legalidad y del respeto a los derechos de los particulares en la transición de la informalidad a la formalidad.
El valor de un inmueble no depende únicamente de su ubicación, infraestructura o servicios. Un elemento fundamental es la certeza que ofrece su régimen jurídico. Un inmueble carente de escritura pública ante notario y de inscripción en el Registro Público de la Propiedad difícilmente puede servir de garantía en un crédito hipotecario, venderse en el mercado formal o ser transmitido sin provocar litigios. La escritura pública es un escudo protector.
La regularización, al otorgar esa certeza, produce tres efectos inmediatos en la valorización de los inmuebles; a saber, el incremento en el valor de mercado: un inmueble con escritura pública ante notario puede venderse a un precio mayor, ya que el comprador no asume riesgos de evicción o posibles litigios —estudios empíricos en distintos contextos muestran que la diferencia entre un predio regularizado y otro irregular puede ser hasta de 25 por ciento en el valor de mercado (éste es un número generalizado, pero se deben tomar en cuenta los contextos específicos para el caso en concreto)—; el acceso al financiamiento: las escrituras públicas ante notario permiten que el inmueble se utilice como garantía en operaciones de crédito, especialmente en hipotecas —esto no sólo incrementa su valor económico, sino también otorga liquidez a sus propietarios—, y la seguridad en la transmisión: la posibilidad de heredar, donar, vender o transmitir la propiedad de cualquier manera y sin obstáculos, lo que genera mayor confianza en el mercado.
La incidencia de la regularización en la valorización inmobiliaria no puede analizarse de manera aislada del contexto urbano. Los asentamientos irregulares suelen ubicarse en zonas con menor infraestructura y con servicios públicos limitados. Al ser regularizados, las respectivas autoridades se ven obligadas a dotar de infraestructura básica a esas zonas, como puede ser agua potable, drenaje, electricidad, vialidades, etcétera, lo cual repercute de manera inmediata en el valor de los inmuebles.
Además, la formalización permite la integración al catastro y al sistema fiscal inmobiliario, generando recursos para la mejora de la ciudad y evitando la proliferación de nuevos asentamientos ilegales. Se trata de un círculo virtuoso: la regularización incrementa el valor de los inmuebles, eleva la recaudación y, en consecuencia, mejora la infraestructura urbana.
No obstante sus ventajas, la regularización de la propiedad plantea desafíos importantes, como son los siguientes:
• Conflictos de derechos. En ocasiones, la posesión prolongada de hecho entra en tensión con derechos de antiguos propietarios que, aunque no estén presentes, aún cuentan con títulos inscritos. Resolver estas controversias requiere un equilibrio entre la seguridad jurídica y la justicia social.
• Exceso de burocracia. Los procesos de regularización pueden ser complejos y prolongados, lo que desalienta a los particulares. La simplificación de trámites y la intervención del notariado resultan claves para agilizar el procedimiento.
• Riesgo de incentivar la informalidad. Si los programas de regularización se perciben como una constante “amnistía” para los asentamientos irregulares, pueden fomentar nuevas ocupaciones ilegales. Por ello, deben ir acompañados de políticas preventivas y de ordenamiento territorial.
• Perspectiva de derechos humanos. La regularización no sólo es un mecanismo de mercado, sino que también responde al derecho humano a una vivienda digna, reconocido por instrumentos internacionales y por la mayoría de las constituciones. Esta dimensión social debe guiar su diseño y ejecución.
El notario desempeña un rol esencial en la regularización. Su función no se limita a dar fe de la transmisión de propiedad en escritura pública, sino que actúa como garante de legalidad, evitando fraudes, asegurando que los títulos se inscriban correctamente, y con ello lograr la tutela efectiva de derechos fundamentales. Es un escudo protector.
Desde una perspectiva económica, la regularización de la propiedad genera un efecto multiplicador en la inversión inmobiliaria. La certeza jurídica incentiva la construcción, la remodelación y la comercialización de viviendas. Los desarrolladores confían más en adquirir terrenos regularizados, mientras que los particulares tienen mayores incentivos para invertir en mejoras de sus inmuebles cuando saben que su propiedad está protegida. Este fenómeno incide directamente en la dinámica del mercado inmobiliario: la oferta y la demanda se ven fortalecidas y el valor general del suelo urbano se incrementa.
Si bien existen retos jurídicos, sociales y administrativos, la regularización sigue siendo una política indispensable para garantizar la seguridad jurídica y la eficacia del derecho de propiedad. En este proceso, el papel de las autoridades y del notariado resulta esencial para lograr que la regularización no sólo formalice títulos, sino que también se traduzca en desarrollo urbano sustentable, seguridad para las personas y dinamismo económico.
Regularizar es valorizar: dotar de certeza jurídica a los inmuebles no sólo dignifica a sus propietarios, sino también potencia la riqueza colectiva de nuestras comunidades.
