Por regla general, las personas venden los bienes de los cuales son propietarios y normalmente dichos bienes cumplen con su uso o su destino previstos según su naturaleza. Sin embargo, hay ocasiones en que las cosas no se dan de esa manera, a veces porque las personas desconocen que hay alguien más que es el verdadero propietario de ese bien, a veces porque las personas que venden sus bienes desconocen los defectos o los desperfectos no perceptibles a simple vista, o a veces porque esas personas ocultan esas circunstancias.
Es importante constatar que en los contratos que celebremos se precise qué sucederá ante cualquiera de esos supuestos, o, en el peor de los casos, si ya celebramos dicho contrato sin preverlos, es importante saber cuál es la solución ante esas circunstancias.
Si, por ejemplo, alguien me vende una casa y luego de que yo la compro me entero de que el verdadero propietario no era la persona que me la vendió y el verdadero dueño me reclama y recupera esa casa, aun si no se dijo nada a ese respecto, yo puedo exigir a quien me vendió esa casa que me devuelva el precio que yo pagué por la misma, junto con las mejoras que yo le haya hecho a la casa y los gastos que deriven de esos juicios. Si a quien me vendió la casa sabía que no era dueño de ésta, también le puedo reclamar mejoras que yo haya hecho, aun suntuosas, así como daños y perjuicios, e inclusive puedo reclamar no el precio que pagué por la casa sino el precio que tenía cuando yo la perdí. Pero si yo sabía que quien me vendió esa casa no era el legítimo propietario de la misma, no puedo reclamar nada por ello.
Si quien me vende la casa sabe que no es dueño de la casa y de manera fraudulenta en el contrato de compraventa dolosamente acuerda liberarse de cualquier responsabilidad en caso de que yo la pierda porque un tercero con mejor derecho que mi vendedor la recupere, esa eximente de responsabilidad no es válida.
Ahora bien, si en vez de comprar la casa yo decido rentarla y quien me la renta no es el legítimo propietario de esa casa y el verdadero dueño la recupera y por eso se me impide el uso de la misma, yo puedo dejar de pagar la renta durante dos meses y luego de ese tiempo, si sigo sin poder usar la casa, puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento. Pero si en vez de rentarla se me permitió el uso gratuito de la casa, no podría reclamar nada de ello si se diera alguno de tales supuestos, salvo que expresamente se haya pactado algún tipo de responsabilidad a cargo de quien me permite el uso gratuito de esa casa.
Si dos cónyuges se divorcian y en el convenio de divorcio uno de ellos se obliga a regalarle la casa al otro y posteriormente resulta que esa casa no era del cónyuge que la regaló sino de un tercero y ese tercero recupera la casa, el cónyuge que había adquirido a manera de obsequio la casa no podrá exigir al cónyuge que se lo regaló el valor de ésta, salvo que expresamente se establezca esa obligación en el convenio de divorcio.
Si una persona, por ejemplo, compra una casa y resulta que luego de la compra se percata de humedades u otros desperfectos estructurales que si los hubiera notado previamente no hubiera comprado la casa, puede exigir a la persona que le vendió la casa que le devuelva parte del precio o puede dar por terminado ese contrato y, en consecuencia, devolver la casa y recuperar la totalidad del precio que pagó por ella. Pero si la persona que adquirió la casa sabía de esos defectos estructurales no tiene derecho a esa reducción en el precio ni a rescindir el contrato. Tampoco tiene derecho a esa reducción ni a la rescisión del contrato si el que compró la casa era arquitecto, ingeniero o perito en un área semejante, de manera que por sus conocimientos técnicos o especializados pudo haber conocido previamente esos desperfectos estructurales o no visibles aun sin que se los hubiera manifestado el que le vendió la casa.
Además de las dos alternativas antes señaladas, ante la presencia de esos defectos ocultos —esto es, la reducción en el precio o la rescisión del contrato— ha habido resoluciones judiciales que han resuelto que, si una casa llega a tener esos daños estructurales previos a su compra, es posible exigir al que vendió la casa, como una tercera alternativa, que repare dichos daños.
Más aún si quien vende bienes con vicios o defectos ocultos es proveedora de ese tipo de bienes y si quien los compra es consumidor de éstos conforme a las leyes de protección al consumidor, el consumidor tiene una cuarta alternativa: y exigir al proveedor de esos bienes que los restituya por otro sin defectos.
De igual manera, en materia de protección al consumidor, si adquieres un bien con vicios, para efectos de reclamar la reducción en el precio o la rescisión del contrato hay resoluciones judiciales que han sostenido que el consumidor no tiene qué probar que los defectos existían antes de la compra, sino que, más bien, el proveedor tiene que probar que los vicios no existían antes de la compra del bien.
Ahora bien, si yo adquirí un inmueble en un remate judicial no puedo reclamar dichos vicios ocultos a nadie, salvo que el remate provenga de un juicio fiscal federal.
Adicionalmente, si quien me vendió alguna casa fue una persona en quiebra o que la ofreció por concurso mercantil, a través de su representante o su síndico, no puedo reclamarle a esa persona por dichos defectos, ni tampoco puedo reclamarle si resulta que quien me la vendió no era el propietario, salvo que se haya acordado lo contrario en el contrato.
Si compro una casa hipotecada o gravada de cualquier modo y no se me informó de igual manera podría yo solicitar la rescisión del contrato.
También, si quien me vende su casa sabe de los defectos que tiene, me los oculta y en el contrato de compraventa se exime de responsabilidad por ese tipo de desperfectos, dicha eximente no es válida.
Debido a la diversidad de supuestos y a los matices que se pueden presentar y que ocasionan cambios en esas reglas, es conveniente que nuestros lectores se acerquen con el notario de su elección para que dé respuestas a sus preguntas cuando se encuentren en esos supuestos o, mejor aún, para que, con su asesoría, puedan prever consecuencias en cualquiera de esos supuestos.
