La prohibición de cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de inmuebles se ha establecido para proteger los derechos de los consumidores. Esta protección implica un hacer por parte de quienes elaboran estos contratos; sin embargo, sigue habiendo cláusulas abusivas. ¿Qué está pasando? El notario público Fernando García Sais presenta una reflexión crítica a la NOM-247-SE-2021.
El sistema de protección al consumidor procura que quienes ofrecen bienes y servicios de manera masiva, lo hagan sin utilizar métodos o prácticas coercitivas, así como imposiciones abusivas. Se asume que los consumidores están colocados en una situación de asimetría informativa que, conocida por su cocontratante, es aprovechada para obtener beneficios económicos a través de un desequilibrio contractual.1
La utilización de contratos de adhesión con cláusulas predispuestas, diseñadas estratégicamente para lograr determinados resultados a favor del proferente, ha implicado que se implementen acciones legislativas y políticas públicas para que, previamente a la contratación con los consumidores, los comerciantes garanticen en el ámbito administrativo que sus contratos carecen de cláusulas abusivas.
En sede judicial también ha habido avances significativos en cuanto y en tanto se han reconocido los derechos del consumidor y los principios que les favorecen en lo que se refiere a interpretación de contratos. Los precedentes y la jurisprudencia dan cuenta de la aplicación de los principios, documentados por la doctrina científica, conocidos como de interpretación contra estipulatorem, de conservación de los contratos, de favor libertatis y de favor debilis, de reversión probatoria, así como el desarrollo de la doctrina del contratante débil y de la integración publicitaria de los contratos.2
A nivel normativo, la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) dispone de un catálogo aparentemente cerrado de cláusulas abusivas, en la medida en que sostiene que “no serán válidas y se tendrán por no puestas las siguientes cláusulas de los contratos de adhesión ni se inscribirán en el registro cuando […]” (artículo 90), y que de manera esencial son abusivas las que permiten que el proveedor modifique unilateralmente el contrato (por violar el principio de intangibilidad de los contratos), se exonere ilícitamente de su responsabilidad civil, establezca formalidades para el ejercicio de las acciones en su contra, prevea plazos de prescripción menos favorables al consumidor o pretenda someterlo a tribunales extranjeros o a renunciar a la tutela de la LFPC.
Sin lugar a dudas, en la práctica estos supuestos pueden identificarse en distintas formulaciones contractuales. La interpretación más favorable para los consumidores es que el catálogo debiera ser de números abiertos, puesto que las prácticas comerciales son ejemplificadoras de más abusos al consumidor.
Si las cláusulas abusivas no producen efectos contra el consumidor, lo que más le conviene a éste es que el catálogo de qué se entiende por abusivo sea una cláusula general que permita, sobre la base de los principios rectores del tema, llenarse caso por caso para no dejarlos desprotegidos.
De lo anterior podemos reflexionar sobre la utilidad real que tiene que la autoridad administrativa revise y, a la postre, autorice contratos de adhesión, pues con la fórmula de tener por no puestas las cláusulas abusivas se cumple más que satisfactoriamente con la tutela al consumidor. Da la impresión de que las necesidades burocráticas se han impuesto en un contexto de supervisión y vigilancia deficiente y, en ocasiones, poco técnico, riguroso y extorsionador.
Para los consumidores, claro que los beneficios de contar con contratos de adhesión en los que ya no aparecen cláusulas abusivas es, sin lugar a dudas, benéfico, sobre todo cuando tienen lugar los incumplimientos, puesto que el contrato es más equilibrado y menos tendencioso a favor de la más fuerte de las partes (que, generalmente, es el empresario).
Hace relativamente pocos meses se aprobó y se publicó la NOM-247-SE-2021 que regula los elementos mínimos de información de las compraventas de inmuebles destinados a casa-habitación y que obliga a los empresarios a registrar sus contratos. Por una deficiencia injustificable, la norma oficial mexicana es omisa en obligar a exhibir contrato de adhesión en el momento más importante, que es la formalización de la compraventa ante notario.
Como sabemos, el notario no protocoliza una compraventa administrativa (con base en un contrato de adhesión), que no es más que un contrato privado al que le falta la forma debida (escritura pública), sino que redacta, bajo su responsabilidad, el contenido (antecedentes, declaraciones, cláusulas, efectos fiscales y generales, etcétera) y es a él a quien debe corresponderle, en ejercicio del control de legalidad (como gatekeeper del Estado de Derecho, de la rule of law) extirpar del acto jurídico cualquier cláusula que sea abusiva.
¿Qué sentido tiene celebrar contratos de adhesión en materia inmobiliaria si en sede notarial se ignoran y, peor tantito, si los notarios no se asumen como asesores imparciales del consumidor final?
Todo parece indicar que el consumidor de bienes inmuebles está abandonado a su suerte. El sistema de tutela administrativo es deficiente; el judicial es costoso, y el notarial está controlado por los intereses de los desarrolladores de inmuebles y del sistema financiero que le negaron en la NOM-247-SE-2021 el derecho de libre elección del notario a los consumidores cuando se trata de compraventas con créditos hipotecarios.
Curiosamente una norma oficial mexicana en materia de protección al consumidor protege a los empresarios y apapacha prácticas nada leales en la concurrencia en el mercado por parte de los notarios públicos, echando al basurero la gran función social y asesora de carácter preventivo que los notarios públicos pueden brindar al consumidor.
¿No será la norma oficial mexicana, en esa parte, una cláusula abusiva que se debe tener por no puesta?
- Un desarrollo más amplio sobre los conceptos fundamentales en materia de protección al consumidor y acerca de la noción jurídica de la asimetría informativa puede consultarse en mi libro Derecho de los consumidores a la información, Porrúa/ITAM, México 2009.[↩]
- Una relación detallada de los precedentes en materia de protección al consumidor puede verse en mi obra Jurisprudencia del consumidor, Tirant lo Blanch/ITAM, México, 2012.[↩]
