La Ley del Mercado de Valores (LMV) regula los certificados bursátiles cuya naturaleza es la de un título de crédito colocado en el mercado de valores. Las especies de estos certificados bursátiles son dos: de deuda y fiduciarios; los primeros confieren el derecho a una participación en un crédito colectivo adquirido por una emisora, en tanto que los segundos incorporan el derecho del tenedor para participar en el patrimonio de un fideicomiso.
Como subespecie de estos últimos, se encuentran los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CFBI), cuyo tenedor gozará del derecho a un retorno en función de las rentas de bienes inmuebles dentro del patrimonio de un fideicomiso. Lo anterior es el terreno de los famosos fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (FIBRA). Los FIBRAs permiten al público inversionista participar en el mercado de bienes raíces a través de la obtención de CFBIs en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La manera de operar de los FIBRAs es la siguiente: 1) Se aportan bienes inmuebles de diverso tipo (oficinas, departamentos, centros comerciales) a un fideicomiso que fungirá como administrador estos, destinándolos al arrendamiento; 2) Dicho fideicomiso coloca los CFBIs en la BMV para que el público inversionista los adquiera mediante una contraprestación; 3) Los recursos obtenidos son destinados al fideicomiso; 4) Los tenedores de los CFBIs podrán obtener ganancias provenientes de dos fuentes: de las rentas de los inmuebles y de la plusvalía de dichos bienes.
Este incipiente mecanismo de inversión fue tomado por nuestro país del modelo de los Real Estate Investment Trust (REIT) que surgió en los Estados Unidos en la década de los sesenta, con el objetivo de permitir a los pequeños inversionistas la entrada al sector de los bienes raíces; mismo que apenas se adoptó en México en el 2011, por lo cual nos encontramos 50 años atrasados en este sector con relación a nuestros vecinos del norte.
A nivel interno, los FIBRAs conllevan varias ventajas para el inversionista, que motivan a considerar la adquisición de CFBIs dentro de un portafolio de inversión completo: desde el punto de vista fiscal, la Ley de Impuesto sobre la Renta obliga a la fiduciaria a distribuir a los tenedores de los CFBIs, cuando menos el 95% de las utilidades de cada ejercicio; además de que las utilidades provenientes de las fibras están exentas del pago de impuestos.
Más allá de dichos beneficios fiscales, la ventaja que subyace a los FIBRAs radica en que permite a una multiplicidad de pequeños inversionistas, la incursión en proyectos inmobiliarios de gran magnitud, que por sí solos les sería imposible. Gracias a este mecanismo, ya no es necesario convertirse en propietario exclusivo de un bien inmueble y posteriormente arrendarlo, a fin de gozar de los beneficios del mercado inmobiliario. Ahora, la adquisición de los CFBIs en la BMV basta para percibir ingresos derivados de las rentas y de la plusvalía de los inmuebles dentro del patrimonio del FIBRA. En México, el ingreso de los FIBRAs a la BMV ocurrió en 2011 y se ha desarrollado con rapidez, pues actualmente este mercado ha tenido una colocación de más de 260 millones de pesos, contabilizándose 16 de estos instrumentos al cierre de 2022.
